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優客工場虧損赴美IPO WeWork變賣資產“續命” 聯合辦公如何破局?

2019-12-15 13:53:17

健康產業 http://www.comnewskey.com/

  美國時間12月11日,國內聯合辦公頭部公司之一的優客工場向SEC遞交了上市申請。

  同日,IPO遇阻的WeWork意欲出售旗下資產的消息,則被淹沒優客工場上市的火熱中。據稱,變賣資產是因為WeWork長期虧損,在資金上遭遇難題。事實上,軟銀入主WeWork后便采取多種措施削減成本,著力扭虧。

  面臨出租壓力、處于“燒錢”中的SOHO 3Q,近期也有消息稱,其旗下11個共享辦公空間被筑夢之星接手。

  虧損也是優客工場繞不開的現實。據招股書,2017年-2019年前9個月,其分別虧損3.73億元、4.45億元、5.73億元,虧損幅度持續加大;同期,其經營活動現金流亦持續流出。

  而在2019年初陷入困境的氪空間向《國際金融報》記者表示,其目前現金流已歸正。這得益于其及時調整了過去“虧損換取快速擴張”的發展模式,關閉虧損門店,并向輕資產的企業定制服務轉型。據氪空間披露,未來企業定制服務業務占比至少60%。

  事實上,優客工場也已在原有的“空間運營”業務基礎上拓展了品牌、運營管理輸出的輕資產模式。而這也是其與WeWork不同之處。億翰智庫研究中心高級研究員徐鵬認為,輕資產模式會給優客工場的上市加分。

  上市為解套?

  今年7月份,優客工場計劃在2020年在IPO的消息便頻繁傳出,彼時的消息稱,優客工場募資至多2億美元。不過,招股書顯示,優客工場暫定籌資額為1億美元。

  《國際金融報》記者就籌集資金額度等問題聯系了優客工場方面,對方表示目前正處于緘默期,不方便回復。

  徐鵬指出,這與此前WeWork上市失敗或有一定關系,“WeWork上市失敗意味著這一模式并未得到資本市場的完全認可,存在的一些問題不能忽視,因此優客工場也就降低了募資的預期?!?/p>

  公開信息顯示,Wework上市失敗之后,其估值從最高峰時的470億美元驟降至如今的不足80億美元。

  即便在這樣的狀況下,優客工場依然“逆勢”赴美。有市場人士向《國際金融報》記者分析到:“燒錢太厲害又沒盈利的公司,尋求上市基本就是兩個原因,一則缺錢了要上市融資割最后一刀;二則資方尋求退出路徑?!?/p>

  某國內頭部聯合辦公企前高管進一步指出,“WeWork估值縮水這么厲害,行業其他公司能不能再找到資金進來繼續發展比較難說,那么上市也不失為一個選擇”。

  事實上,聯合辦公行業曾是資本的寵兒。方糖小鎮聯合創始人兼COO此前接受媒體采訪時曾談及,2015年時,只要有人做聯合辦公,基本都能拿到投資。

  資本的驅動在2018年達到高峰??硕饠祿@示,2018年國內聯合辦公企業融資金額約為67億元,是過去兩年的總和。

  如今,資金則已鮮少進入聯合辦公行業。天眼查顯示,除了優客工場與氪空間,納什空間、夢想加、辦伴科技、米域等聯合辦公頭部企業的融資歷程都停留在了2018年。米域創始人兼CEO馮印陶近日在接受媒體采訪時表示,米域于2019年下半年啟動了C輪融資,但感覺到資本市場的狀況并不理想。

  一旦敲鐘成功,優客工場的上市會對行業造成怎樣的影響?

  徐鵬認為,類比物管行業,優客工場的上市可能會讓行業看到希望,產生越來越多的效仿者。上述前高管則指出,未來優客工場在資本市場的表現可能會成為同行估值的參考標準,“如果其上市后的交易情況不太理想,市值大跌,投資人對于聯合辦公的估值體系可能就要重新調整”。

  不過,氪空間董事長、36氪集團創始人兼董事長劉成城則向《國際金融報》記者坦言:“我認為,個別企業上市與否對于行業、其他公司影響不大,主要還是看自身的企業經營是否健康?!?/p>

  燒錢的規模游戲

  導致整個聯合辦公行業處于“缺錢”狀態的,是其對規模擴張的追捧。

  2018年8月時,氪空間方面專注于擴張,并表示不將賺錢視為第一要務。2018年第四季度,氪空間則共有12個新社區正式開業,工位總數接近1萬個,超過2017年全年新增的工位數量。

  2017年末,SOHO中國旗下的聯合辦公項目SOHO 3Q共有約2.6萬個工位。2018年初,潘石屹則表示,希望SOHO 3Q在2018年末時,可以拓展至5萬個工位。

  整個聯合辦公行業2018年都在狂奔??硕饠祿@示,截至2018年末,納什空間新開網點數高達162個,新增運營面積31萬平方米,運營總面積達到100萬平方米;氪空間、夢想加、米域、寰圖等2018年內的新增運營規模超過或接近過去3年的總和。

  不斷快速對外投資、擴張“就決定了所運營的大部分辦公空間都是不成熟的且不能有穩定的現金流”,優客工場在招股說明書中坦言。

  數據顯示,2017年-2019年三季度末,優客工場的運營空間分別為66個、162個、171個。同期,其經營活動產生的現金流也保持著凈流出的狀態,經營活動現金流凈額分別為-1.52億元、-5207萬元和-2.32億元。

  疾速擴張的WeWork,經營狀況更堪憂。截至2019年上半年,其在全球擁有528個辦公空間,虧損則已超過9億美元,較2018年同期7.23億美元的虧損幅度增加。

  劉成城曾指出,WeWork后面發展太快,有一些項目是高于市場價租下,然后再租出去。

  軟銀CEO孫正義的說法也證實了這一點。11月份,其曾對外表示,WeWork的一些租賃合同成本高昂。于是,在想盡辦法減少虧損的WeWork,除了出售資產之外,12月13日又有消息稱,其正在對全球租賃交易進行評估,涉及大約100幢大樓,可能撤銷其中部分交易。

  轉向輕資產

  這種“以巨額虧損換取快速擴張”的方式,在當前寫字樓出租率下滑的形勢下寸步難行。于是,部分聯合公辦企業開始轉道,放慢規模擴張的步伐,將利潤放在首位。

  2019年初,剛在規模上達到新高的氪空間突然被曝光關店、裁員。這樣的轉變則是由于氪空間在2019年將“經營現金流為正”作為了關鍵目標。

  關閉經營不佳的門店、發展包括空間設計及日常管理等在內的企業定制服務,是氪空間達成這一目標的主要方式。

  事實上,氪空間已經將自己定位為企業服務公司。企業定制服務業務的收入在總收入中占比也在不斷上升,劉成城表示,這一占比未來將“至少60%”。

  不過,“目前(收入)還是以聯合辦公為主?!眲⒊沙歉嬖V《國際金融報》記者,氪空間“現金流歸正目標已經達成,其中,聯辦業務的現金流也歸正了?!?/p>

  事實上,優客工場也在2019年拓展了輕資產的“非空間業務”模式,輸出品牌、設計、管理、咨詢等服務。

  截至2019年三季度末,優客工場在輕資產模式下的管理面積約為13.87萬平方米,在其約60.86萬平方米的總管理面積中占比22.8%。同期,來自輕資產模式下的市場和品牌服務收入在總營收中占比已經達46.1%。

  同時,以輕資產模式運營的子公司已經產生了運營利潤,優客工場表示,未來會繼續發展輕資產模式,這將是優客工場主要的增長動力之一。

  上述前高管向記者表示,在市場環境、投資環境都欠佳的情況下,可能更多的聯合辦公企業會采取輕資產運營的方式,“因為這種模式投入比較少,風險比較小”,不像聯合辦公業務需要在租寫字樓、裝修、人工等方面進行大量的前期投入。

(文章來源:國際金融報)

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